Herr Mücke, Sie vermitteln als Makler Kapital für Immobilienanleger. Besonders vorteilhaft seien Investments in Sozialimmobilien, also Pflege- und Seniorenwohnheimen. Unter anderem argumentieren sie neben einer interessantn Rendite auch mit dem Wegfall der Warteliste, falls der Investor oder Familienangehörige Eigenbedarf haben...
Das ist nur einer der Vorteile. Aber nicht der entscheidende. Meine Kunden suchen so etwas wie ein Rundum-Sorglos-Paket. Sie wollen keinen Mieter-Kontakt haben, wollen langlaufende Pacht- oder Mietverträge. Wir haben in diesem Bereich ja oftmals Verträge, die über 20 Jahre laufen mit der Option, zwei Mal für fünf Jahre zu verlängern. Die Investoren bekommen ihre Miete auch dann, wenn das Appartement einmal leer steht, weil der Betreiber für das gesamte Objekt die Mieter überweist. Da ist es unerheblich, ob die Nr. 12, die sie vielleicht gekauft haben, gerade mal durch natürliche Fluktuation frei geworden und nicht belegt ist. Sie bekommen trotzdem ihre Miete, anders als bei einer Wohnung, die sie als Investment gekauft haben.
Aber bei Sozialimmobilien gibt es wahrscheinlich häufiger einen Wechsel bei der Belegung. Dann muss möglicherweise renoviert werden.....
Eben nicht. Ein wesentlicher Vorteil ist auch, dass die Eigentümer solcher Immobilien nur für „Dach und Fach“ verantwortlich sind, das heißt, für deren Instandhaltung der äußeren Hülle. Alles was im Haus passiert, ob tapeziert werden muss oder Böden ausgewechselt werden müssen, obliegt immer dem Betreiber. Damit hat die Eigentümergemeinschaft nichts zu tun. Sie ist nur für die Außenhülle des Gebäudes verantwortlich, also falls mal etwas am Klinker kaputt geht oder das Dach defekt ist, dann sind die Eigentümer natürlich gefragt. Für diese Zwecke wird aber eine Instandsetzungsrücklage gebildet.
Und Versicherungsbeiträge und Gebühren?
Auch für die müssen sie nicht aufkommen. Das ist Sache der Betreiber, selbstverständlich auch die Grundstückspflege. Außerdem ist das Investment in eine Sozialimmobilie auch verantwortungsvoll. Es werden ja zwingend neue Pflegeheime gebraucht und die Bestandsheime müssen weitergeführt werden. Mit dem Investment erfüllt man also durchaus einen sozialen Auftrag. Aber man erzielt eben auch eine vernünftige Rendite. Dazu kommt als weiterer Vorteil natürlich das bevorzugte Belegungsrecht, das Sie eingangs erwähnt haben.
Das ist die eine Seite der Medaille. Trotz des Bedarfs melden derzeit Betreiber Insolvenz an, weil Sie wegen fehlender Fachkräfte ihre Heime nicht belegen können. Das ist doch dann ein erhebliches Risiko für den Investor. Wie kann man sich absichern?
Durch genaues Hinschauen. Die Rahmenbedingungen haben sich insgesamt verschlechtert. Wir haben eine 15prozentige Steigerung der Personalkosten, wir haben Krieg, wir haben Inflation. In der Folge sind die Energiekosten gestiegen, die die Betreiber nicht 1:1 auf den Bewohner umlegen können. Aber das Wichtigste ist, wie Sie es erwähnt haben, dass es ganz schwierig ist, Pflegekräfte zu finden. Und wenn Sie keine Pflegekräfte haben, können Sie ihre Heime nicht belegen, weil Sie den Personlschlüssel nicht erfüllen können.
Und wie meistern Sie das Problem?
Indem ich mir die Betreiber sorgfältig aussuche. Ich prüfe nicht nur die Bonität. Ich schaue mir auch an, wie sie es schaffen, Personal zu rekrutieren und vor allem auch zu motivieren. Dass genau festzustellen, ist ein ganz wesentlicher Bestandteil meiner Aufgabe. Ich muss die richtigen Objekte herausfinden. Und zu meinem Job gehört es leider auch, dass ich in 80 Prozent der Fälle ablehnen muss und nur die Projekte annehme, bei denen ich ein gutes Gefühl habe. Prüfen spielt eine ganz große Rolle in meinem Job. Und natürlich Markerfahrung.
Nun ist ja nichts 100prozentig sicher. Was ist, wenn der Betreiber trotzdem einmal Konkurs anmelden muss. Wie ist in dem Fall mein Investment abgesichert.
Was ganz wichtig ist: Hier geht es nicht um Fondlösungen. Meine Investoren werden direkte Eigentümer und sind im Grundbuch eingetragen. Außerdem verpflichten wir neuerdings Betreiber, eine Mietkaution für drei Monate zu hinterlegen. Wenn also ein Betreiber tatsächlich in die Schieflage gerät, dann haben wir immer noch eine voll belegte Pflegeeinrichtung, für die sich innerhalb von drei Monaten ein anderer Betreiber finden lässt, der in die bestehenden Verträger voll inhaltlich einsteigt. Da bin ich mir aufgrund meiner Marktkenntnisse ziemlich sicher. Sich darum zu kümmen, ist natürlich auch Teil meines Jobs. Mit der Mietkaution haben wir ein Instrument, das größtmöglichste Sicherheit gewährt.
Wenn ich als Investor mal andere Pläne habe oder Geld brauche, kann ich dann meinen Anteil verkaufen?
Selbstverständlich. Sie sind im Grundbuch eingegetragen. Sie erwerben ihre Einheit mit dem Sondereigentum, das ist ihr Pflegeappartement und sämtliche Gemeinschaftsflächen werden entsprechend aufgeteilt. Sie können ihr Appartement jederzeit verkaufen, verschenken, vererben oder beleihen. Da bleiben unsere Investoren flexibel.
Wenn Betreiber schon seit Jahren erfolgreich am Markt sind, wozu benötigen Sie dann frisches Geld?
Die Immobilien gehören in der Regel ja nicht den Betreibern. Sie sind meistens Mieter, weil sie sonst viel zu viel Kapital binden würden und nicht wachsen könnten. Ich bin als Makler für die Besitzer der Immobilien tätig. Aber diese Aufgabe übernehme ich nur, wenn ich von der Immobilie überzeugt bin und dem Betreiber. Denn der ist es ja, der durch seine Kompetenz die Rendite erwirtschaftet.